5月11日，北海市自然资源局发出“关于鲤鱼地（SI片区）控制性详细规划公示的公告”，对北海市当前城市总体规划“一湾一带、一心一核”里面的“一核”（鲤鱼地生态绿核）首次公示规划方案。

(相关资料图)

北海当前城市总体规划里面，高德片区和银滩东片区之间有一大片绿色区域，它就是鲤鱼地生态绿核，是“城市内部重要的生态空间”。

这片区域有一个鲜明的特点——没有城市道路规划（除了天津路和平阳公路需要必须穿过它之外）。这意味那儿不能大规模房地产开发，需要尽量保持原生态环境。

这是鲤鱼地规划公示方案的“规划结构图”。中间大部分都是绿色生态区，但边缘部分有“新行政中心”、“乡村活力区”、“生态社区”——这3个部分应该会出现大量建筑体。

乡村活力区目前是龙潭村及其周边： 

龙潭村是大村，拆迁不易。公示方案把这一带的建筑限高为8-20米，显然是要保持现状（但应该会进行小规模改造，借以实现乡村特色经营）。

生态社区的弹性就比较大了：

生态社区所在的区域，现状几乎都是田野。公示方案显示这一带建筑主要限高60-80米。

很明显，未来这一带会成为房地产开发区域。

不过，这片区域规划用地只有133公顷（1995亩），也不排除它会成为鲤鱼地片区的农村拆迁回建区域（并辅以相应的房地产开发）。

让城东比较兴奋的是——这个规划方案出现了一个“新行政中心片区”。

如果只是从字面猜测，市政府未来是可能搬迁到这儿。

但在整个规划公示方案当中，其它地方都使用了明确的语气，唯有新行政中心这儿用的是“预留”、“拟建”等等不确切字眼。尤其它特意指出了这是“白地”——“白地”的字面意思是“无庄稼的田地”，土地规划中的“白地”意思是暂时未能明确功能的土地。

说起来也还真有些心酸——北海的新行政中心区域规划已经换了好几处地方。上一次的城市总体规划（2008-2025年版）把行政中心设置在冯家江下游一带，也就是现在的皇家海湾公馆、向海金融城（阳光城悦江海）之间。

这已经是北海的传统习惯了：一旦认为发展经济更有利，行政机构用地就毫不犹豫让路。

比如吾悦广场，它的用地原来就是预留给政府机构的。万达广场更突出，它的前身是公园用地。

这次公示的鲤鱼地规划方案，仅规划2所小学、1所中学——这3所学校都是现有的：龙潭小学、三合口小学、银滩中学。既然没有新增规划学校，那就意味这片区域的人口规模会有严格控制、建筑规模同样也会受到明显限制。

所以公示方案所说的：“规划新行政中心1处，用地面积约90.32公顷，规划为白地，位于南珠广场东侧，利用区位优势与景观优势，预留未来城市新的行政中心用地”——将来是不是一定会实施，这个还真说不好。

即使行政中心最后真的落地了，也未必能拉动周边楼市。社会发展到如今程度，行政中心的房地产作用已经淡化了许多。比如现在的北海市政府周边区域，如果没有海城区二小三小以及市一中的学区房因素，那儿的房子前景并不乐观。

这是公示方案里面的土地利用规划图，黄色是住宅用地，红色是商业用地，绿色是公园绿地、林地、防护绿地等等——确实是城市绿核空间，只是商业气息似乎浓了一点。生态社区那儿规划了1995亩土地，红色区域加起来面积似乎也差不多。

方案公示时间是2023年5月11日～2023年6月21日。公示的全文内容到北海市政府网搜索“鲤鱼地”。